政治科学一直研究人在公共舞台上的行为，假设政治家追求公共利益；经济科学一直研究人在市场上的行为。假设所有的人都追求自己的私利。如果政治意味着优雅而客气，经济意味着节省和效率，则既是政治的又是经济的这两个目标就经常抵触。政治如何影响经济结果？也许早在人们开始对经济学本身感兴趣的时候，这一问题就提了出来。历史上的经济学不仅认为政治力量影响经济结果，而且经常将政治视为决定性的影响。

在西方，政治经济学一词出现于17世纪初，已经被人们使用了近400年。正是利益不一致性构成了政治经济学研究领域的基础，利益的不一致性是政治经济学的核心。 

一、前言

所谓房地产，是房屋财产和房屋相关的土地财产的总称。房地产业则是从行业分类角度来说的，具体包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务和其他房地产活动4个部分。房地产业产业链条长，涉及建筑、建材、冶金、金融等众多行业几千个品种的产品，被房地产业带动的直接相关或间接相关的产业达60多个，也正因为此，1996年，建设部正式提出把住宅建设培育成为国民经济新的增长点，2003年8月31日，国务院正式下发《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，其中明确指出，房地产业已成为国民经济的支柱产业，这是国务院首次在文件中明确肯定了房地产业的支柱产业地位。

由于房地产成为普通居民消费和投资的最重要组成部分，并且房地产业在经济总量提升中发挥重要作用，各级政府大力促进房地产业发展。随着我国城市化进程和城镇住房制度改革的不断深入，政府出台了多项支持房地产业发展的产业政策和信贷政策。房地产业在政府的政策扶持和各方市场力量的推动下飞速增长，在推动国民经济增长、扩大内需、拉动相关产业、扩大就业等方面发挥了积极的作用，而且建筑和房地产业增加值占据GDP的比例接近10%。

自2003年开始，我国房价开始快速上涨，2007年房价飙升速是惊人，甚至一些欠发达地区的价格上涨超过了发达地区，严重脱离了社会普通百姓的承受能力，对我国房地产市场和整个国民经济的健康发展形成了严峻的挑战，从而受到社会的普遍关注。高房价具有很大的负面效应：1.高房价使许多家庭住房消费过度透支，挤压其它消费；2.房价太高，增加企业商业成本，增加居民居住成本、幸福感下降，会导致人才流失、企业外迁，从而降低城市的竞争力；3.诱发通货膨胀，房地产业具有先导性，能够带动数十个行业发展，房价快速大幅上涨，拉动了相关产品价格高涨。生产资料价格上升,最后将传递到居民消费价格上。房价高企，房地产投资利润率高，吸引国内众多炒家投资房地产,而更严重的是，在人民币升值的大背景下,大量国外的热钱涌入中国房地产市场，造成我国流动性过剩,增大通货膨胀的可能；4.增加金融风险；5.资源、能源消耗严重，节能减排压力增大；6.导致社会分配不公。

虽然我国从国务院到各部委相继出台了许多相应的调控政策，从“旧国八条”到“新国八条”再到“国六条”等等，主要从土地、信贷、金融、财政、税务、供给上下功夫，然而房价却仍然越涨越高，原因何在？

   二、对我国高房价的政治经济学分析

我们的经济增长有着深刻的社会学原因和政治性原因。

（一）经济因素

1.房地产具有类似于金融产品的保值增值特性。商品房除了满足人们的基本使用需求外，还具有投资特性：

(1)商品房可以为投资者带来稳定的收益，表现为房屋租金收入；同样的，从税收的角度看，房产可享受较好的待遇。在西方国家，允许部分抵押利息享受减税（尽管在英国，这种优惠待遇已大打折扣）；允许自有住宅出租，所获得的租金收入免税；对于出售房地产而获取的资本利润免征所得税和资本收益税。在德国，情况有所不同，仅限于利息减税。有趣的是，德国的自有住宅比例很低，仅仅40%，但仍然高于瑞士（30%），却大大低于英国（67%），美国（65%），法国（54%），日本（61%）和意大利（70%）。由于可以扣除利息税，通货膨胀率和银行名义利率越高，那么借钱买房的实际税后成本就越低。事实上，只要在适当的通货膨胀水平和名义利率下，实际的税后利率会成为负数。在我国住房投资交易成本和持有成本比较低，虽然，政府推动5年内对房屋交易全额征收营业税，开征个人所得税和土地增值税等，但税赋多由买方承担，在保有环节的不动产税还迟迟没有出台。

(2)资产升值向人们注入了靠资产致富的理念，买卖差价形成一个利润来源。一是土地制度改革滞后及政府垄断推动了以土地为核心资产价格的飙升，2002～2007土地交易价格年均增幅为8.8%，此间商品住宅价格年均增幅为7.1%；二是在快速城市化进程中中，大量的资金投向了城市基础设施上，水、电、燃气、道路交通、空气、环境的改善带来了与城市相关资产的升值。

(3)由于其兼具实业产品的特性，房地产投资风险要比金融产品更小。

(4)近年来人民币一直在不断地升值，所以，汇率得益也是一个重要的组成部分。

(5)收益率高于一般投资品，可以规避储蓄存款负利率和股市波动的风险。

(6)房地产作为一种不动产，是对付通货膨胀的一种保值手段。住宅和通货膨胀有某种相互依存的关系。持续偏高的总体通货膨胀促使房价暴涨，同时，房价的暴涨反过来也可能刺激总体通货膨胀。处于世界领先地位的工业国（七国集团或G7），在通货膨胀全盛时期，房价都无情地攀升。1992年，英国的房屋价格比其1970年高出13倍多。对其他国家而言，这个数目虽然要低得多，但也相当引入注目——加拿大是六倍，美国和日本是五倍。 

在高通货膨胀率的情况下，购置房产相对其他投资方式更有吸引力。同样，这对抵押贷款方也是有吸引力的。抵押贷款最初在贷款总额所占比例很高，由于通货膨胀，房地产价格不断上升，这一比例很快降到较低的水平，未偿还部分的贷款要么是保持同样的价值（即免费让借款人使用），要么是贬值（即为了把钱贷出去反而付费）。同样，在通货膨胀的冲击下，收入增加，抵押贷款占借款人收入的比例由大变小，从根本上降低了贷款人的风险。

在高通货膨胀和高名义利率的情况下，由于房产的增值是免税的，借款人支付的利息（至少部分）是免税的。假如所有的实际变量保持不变的，而且没有通货膨胀，房主们存于银行用于储蓄或是进行资金交易的钱是要被征税的。

 (7)面对一降再降的银行存款利率和一跌再跌的股票市场，大多数居民也找不到其它安全、有效的替代产品，在这样的背景下，住房作为兼具消费和投资价值的一种特殊商品越来越受到人们关注。目前，房地产已经成为我国居民持有的最重要资产。

毫不夸张地说，在过去二三十年中，房屋所有权和房屋信贷已支配了个人信贷，继而也控制宏观经济中的消费者。大多数中产阶级夫妇在经济上的压力主要是购买住房，尽早购买，尽可能多借，房屋要越住越大。尤其是要放弃日常的休闲，精打细算，把家庭收入的绝大部分投入喂养“抵押怪兽”。

2.各项税金和相关费用有增无减。

不少大城市这些年为何热衷发展房地产业，一个重要原因就是土地出让金和税费成为重要的政府收入来源。我国现阶段房地产开发经营过程中目前涉及的税种有12项之多，包括营业税、城市维护建设税（外资企业不征）、教育附加费（外资企业不征）、企业所得税、固定资产抽奖方面调节税（已免）、房产税（外资企业为城市房地产税）、城镇土地使用税（外资企业为土地使用费）、车船使用税（外资企业为车船使用牌照税）、印花税、契税、耕地占用税、土地增值税等；涉及房地产的收费多达50项，两者共计62项，税种设置繁杂、征收环节多，存在重复征税和多次收费问题。政府通过税收、土地的各项收费共拿走了房款的55%左右，其中土地费用约30%，税收10%，还有其他各种费用15%—20%。

此外，地方政府及其官员的腐败也是房价高涨的强劲助推器，开发商的“公关”成本占到楼盘总成本的 3% 到 5%或更高(拿地环节是腐败的重头)。在地方政府追求土地收入最大化的同时，少数官员也在追求权力寻租最大化，房地产是商业贿赂、贪污腐败的重灾区。政府通常在遏制腐败方面（如行贿）表现得并不积极，因为对于官员而言，这是他们重要的收入来源，能够为正规收入提供补充。而且，一些人还将腐败看作官僚机构运转的润滑剂，也是促进经济发展的手段。但是，腐败会破坏国民经济和公共道德。

3.供给不足或供给结构性短缺。

经济主体的多元化使得住宅需求日趋多元化，而我国住宅市场结构性短缺，中低价位中小户型普通商品房、租赁房、经济适用房供给不足。

表1  住宅需求的细分（汪利娜，2008）

住宅总需求
国外需求	本地需求	外来需求
居住与投资需求	刚性需求（拆迁、结婚与离婚、家庭小型化）  改善型需求（收入提高）	流动人口、进城务工、子女上学就业先富起来的一部分人

 

在“紧缩”政策影响下，许多房地产企业因资金不足只能分期开发，推迟或延长开发期，从而影响住房的有效供给。

2003年以来地价迅速上涨，因此，房地产开发商总是千方百计地“圈地”，一旦时机成熟，或将土地高价转让，或进行疯狂炒作，这一方面影响住房的有效供给，另一方面导致价格急剧上涨。

    4.房地产是不可贸易商品。

    房地产是不可贸易商品，只能在其生产国消费，不能出口或进口，所以，在世界各地的城市之间，租金差异很大，常达数十倍之差。

此外，房屋建筑业无疑是一个情况特殊的重要行业(建筑业成本的上升速度快于消费品价格指数)，成本上涨在那里显而易见。促使房产价格上扬的原因有两个：第一，房屋建筑领域的劳动生产率还相当低，虽已出现明显的工业化倾向，但发展程度仍不如工业部门；第二，在各城镇特别是大都市，由于密集性城市建设，土地价格飞速且不可逆转地上涨。所以说，住房仍然是特殊经济规律下的产品，这一规律不同于消费品大批量生产所遵循的成本递减规律。之所以在有些城市，汽车满街跑，而住房却陈旧窄小、拥挤不堪，道理就在这里。

5.买涨不买跌的心理。因为长时间的房产涨价，使买房成为一种致富的方法。事实也是这样，对普通人来说，这是积累长期资本的唯一做法。人们看到其他人大量借钱，经常搬家，最终走上致富之路，因此得出结论：这是财富的来源——从房地产市场的泡沫中创造。

很多人预期到自己将来会需要更大的房屋。由于担心如果现在不买，将来房价一路飞涨，以至无法负担，顺便着购房的阶梯再上一步，购买比起初需要更大的房屋。

但是也有些人是出于获利的动机，不仅包括那些积极进行房地产交易的商人，也包括那些已步入晚年的人，即使只有一两个人居住，他们也要购买较大的房屋，因为这是一种较好的投资方式。另外，还有一些即使不居住也要购买房屋，让“第二个家”在大部分时间都闲置起来。他们之所以这么做是认为，一旦考虑资本增值，购买成本就算不上什么。

 

引发高房价的其他经济因素还有：城市化进程加快；人们生活质量改善的需要；城建拆迁造成大量被动需求；国内外投资和投机需求增加；一部分买房子的人是不计成本的，因为这些钱来路不明；等等。

 

（二）政治因素

1.“土地财政”及地方政府追求政绩的需要。经济体系反映政治体系。对任何一个国家，经济增长都是一个古老的话题。在长期内，生活水平的提高依赖于经济增长，经济增长意味着更多的工作、更多的产出、更好的收入和每个人提高生活水平的机会。无论发达国家还是发展中国家,经济增长都是政府的中心要务，但是，对中国政府来说，经济增长却成了首要任务，因而形成了各种衡量政府能力的量化考核指标，这其中最重要的就是GDP考核指标，而任期有限的地方政府必然选择发展资本和劳动力密集的行业以推动经济增长，而房地产业恰恰是一个在短期之内迅速提升GDP总量的行业；同时，房地产业可以带动一系列产业的发展；第三可以促进就业，房地产业价值链条漫长，雇佣的劳动力数量庞大，尤其是建筑业，因此大力发展房地产业可以效缓解我国严重的就业压力；第四可以增加地方财政收入，土地是房地产业发展的基础，而这一重要资源控制在地方政府手中，土地转让收益除了少部分作为补偿外，其它都流入地方财政囊中。房地产价格越高，开发商对土地的需求越大，土地的价格就提高的越快，地方政府的财政收入就越多(地方政府还对土地交易到最终房地产市场交易的整个过程中各个环节都有相应的管理干预)。

对于地方政府而言，“土地财政”乃无奈之举。1994年分税制改革以来，财权向中央政府集中，而财政支出大约65%集中在省级下以政府。据报道，国内现有2100个县中，赤字县约七成，地级市、县、乡三级政府总负债约2.5万亿元，其中乡（或镇）、村二级债务超过5000亿元，平均每个村负债400万元。地方政府要做的事越来越多，但手中可支配的财力相对越来越少，这意味着地方必须以较少的经费办理更多的事务。加上不尽科学的政绩考核机制，地方政府的官员要想升迁，必需自己想办法筹措经费，想法将GDP搞上去。地方政府如何筹措经费？对于地方而言，可以想出的最好的办法就是“土地财政”。因为，1994年分税制体制明确土地出让金归地方政府。通过征地，地方政府以几万元每亩的低价，将土地从原使用者手中拿走，转手通过拍卖等方式出让，地价上升几十、几百倍以上。所以，在很多地方，土地出让金已经成为地方政府财政预算外收入的最主要来源，在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政收入的一半以上，有的地方财政成为事实上的“土地财政”。国土部的数据显示，2009年全国土地出让金总金额达1.5万亿元，2010年为2.7万亿元，同比增加70.4%。

由于地方政府通过促进房地产业发展既能实现经济增长又能增加财政收入，因此，不顾资源支撑条件和环境承载能力，甚至互相攀比房价，房价快速上涨带来的是税收增长和GDP增长,同时房地产发展能提升城市形象, 一些地方官员也通过权力寻租满足了私欲。

 

2.政府为房地产业提供强大的金融支持。

房地产业是一个资本高度密集的行业，并且其建设周期相对较长，所以，商业银行的信贷支撑就显得尤为重要。政府掌握着太多的资源，如金融资源(我国商业银行基本都是国有的)、土地资源及政策资源，既然政府将房地产业定位为支柱产业，那么，就必然为其提供强大的金融支持。我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款和建筑商的流动资金贷款到消费者购房的资金信贷来源，无一例外都来自银行的资金支持，这整个过程所需资金差不多要占到全部房地产资金的80%左右，越来越多的空置建筑物及不断攀升的房价就是银行放贷过多的直接结果。

对第一套住房的购买者提供按揭贷款无可非议，而对第二套住房和第三套住房的购买者提供按揭贷款就显得不可思议了。

3.政府当局不会容忍房地产价格下降。

价格是价值的货币表现，说到底是一种货币现象。信贷约束是决定房地产价格的重要因素之一，而房地产价格波动又是引起宏观经济波动的重要因素之一。根据金德尔伯格（2000）的研究，世界上多次经济危机就是因房地产价格的急剧波动导致的。

    17世纪以业与房地产有关的经济和金融危机

时间	国家	投资对象	投机高峰	危机爆发
1636-1637	荷兰	荷兰东印度公司股票，房地产，郁金香，运河	1637年2月	1637年2月
1772	英国	住房，运河	1672年6月	1673年1月
1828	法国	运河，棉花，建筑地		1827年12月
1837	美国	棉花，土地	1836年11月	1837年9月
1838	法国	棉花，建筑地	1836年11月	1837年6月
1848	欧洲	建筑，铁路，小麦	1848年3月-4月	1857年8月
1857	美国	公共土地，铁路	1856年末	1857年10月
1873	德国、奥地利	建筑工地，铁路，证券，商品	1872年秋	1873年5月
1873	美国	公地，铁路，芝加哥大桥	1873年3月	1873年9月
1893年	奥地利	土地	1891年	1893年春
1929	美国	1925年前土地，1928-1929年股票	1929年9月	1929年10月
1974-1975	美国，世界	房地产信托投资，股票，办公建筑等	1973	1974-1975
1979-1982	美国，世界	美国西南部房地产，美国农场	1979	1979-1982
1982-1987	美国	办公楼，豪华住宅	1987年	1987年10月-1992年
1990	日本	房地产日经指数	1989年上半年	1990年1月
1997	东南亚国家	房地产	1993年左右	1997年
2007	美国	次级房地产及其相关金融衍生产品	2005年	2007年7月

资料来源：黄忠华.信贷约束、房地产价格与宏观经济的互动机理与实证分析[D].杭州：浙江大学，2009.

 

由此可知，政府当局是决不会允许房价下跌的，因为房地产业是中国的支柱产业，这时房价已不仅仅是一个经济问题，而是一个政治问题。尽管官方一再承诺要调控房价并采取了一系列措施，但是房价照涨不误，所以官方的任何承诺已不具有可信度，实际上，官方强调的是要抑制房价过快上涨。

对低收入和高收入群体而言，抑制需求的利率政策几乎无效∶因为低收入者面对高房价和高利率根本无力靠贷款买房，而高收入群体则根本不需要靠借钱买房；对中等收入的家庭来说，偿还能力强的会提前还贷，避免借贷成本的盘升；偿还能力弱的只能节衣缩食，挤占其他消费支出，消费者的福利水平会下降，或推迟购房计划（汪利娜，2008）；对于房地产商和以投机为目的的短期炒房者来说，提高借贷门槛和贷款利率必然会影响企业融资成本(有的房地产商不惜借高利贷)，但他们知道政府决不会允许房价下跌，从而将加息成本、税收和土地成本等通过提价转嫁给消费者，这就是政府实行紧缩的货币政策而房价反而上涨得越快的原因。另一方面，加息会导致大量的热钱流入，推动资产价格上涨，加剧通货膨胀；加息抑制国内的投资与消费；加息也进一步加大了人民币升值的压力。

4.我国中央银行缺乏独立性。

在大多数国家，宏观经济政策制定中最著名的代理问题的例子是，存在一个中央银行，它在执行货币政策的过程中对其他政策当局具有不同的程度的独立性。就像德贝莱和费希尔（Debelle and Fischer, 1994）指出的那样，中央银行的独立性分为两个方面：一是目标独立，即中央银行确定自己的目标，其他机构无权干涉；二是工具独立，即中央银行有实行货币政策的工具，并被允许使用这些工具。中央银行的独立性意味着它不仅可以自由地决定如何实现自己的目标，而且其他政府机构不能够轻易改变中央银行的决策。

中央银行的独立性（central bank independence）为什么重要？布林德（Blinder, 1998）认为：一个重要原因是由货币政策本身的性质所决定的，因为货币政策从制定到取得效果，需要一段很长的时间。然而，政治家和公众都不理解货币政策有一个很长的时滞，“因此，如果由政治家在过一天算一天的基础上制定货币政策，就很难抵御以未来为代价（即，实行高通货膨胀）来换取短期好处的企图。意识到这一点，许多明智的政府试图将货币政策非政治化，即让货币政策长期控制在非选取举的技术专家手中，使它远离喧闹的政治领域”（Blinder, 1998）。

而我国中央银行既无目标的独立性，也无工具的独立性， 根据2003年修正的《中国人民银行法》第一章第五条规定∶中国人民银行就年度货币供应量、利率、汇率和国务院规定的其他重要事项作出的决定，报国务院批准后执行。

此外，根据《中国人民银行法》第一章第三条规定∶货币政策目标是保持货币币值的稳定，并以此促进经济增长。这就是说∶货币政策的最终目标是促进经济增长。

国家的经济不稳定性，在很大程度上是由中央银行的行为不当所造成的。所以，中央银行不应该受到责备，因为根本性的原因是政治因素。

 

 

三、结论与政策建议

不管你是否承认，当前中国的通货膨胀过高并且压力越来越大早就是不争之事实。通货膨胀性的货币政策不过是其他政府政策——试图达到高经济增长的一个分支，中国转型期的通货膨胀最早是由房地产市场开始，国内房地产价格不仅上涨时间早，而且上涨幅度大（政府统计局公布的数据与实际住房价格上涨幅度与速度相距甚远）。一个部门出现的价格上涨，可以通过多条途径蔓延到其它部门：首先，上涨的价格经加权后，被计入价格总水平指数;第二，它逼迫使用提价物资的部门上调各自的成本和价格。房地产市场价格上涨必然带动与房地产相关几十个行业的产品价格、工资及服务价格上涨，与此同时，农产品价格也水涨船高。

针对通货膨胀愈演愈烈的趋势，政府一直采用价格管制的办法来进行治理，最主要的部门就是国家发改委，如管制食品价格上涨、管制猪肉价格的上涨等等，试图以这种管制的方式来控制通货膨胀。可以说，政府管一下欺行霸市、价格合谋，这是没有问题的，但想通过行政的方式来管制价格，不仅解决不了通货膨胀的问题，反之，会使问题更为严重。从历史上来看，用价格管制的办法治理通货膨胀，最后失败的例子比比皆是。

    货币学派的鼻祖米尔顿·弗里德曼认为：通货膨胀在任何时空下都是一种货币现象。诺贝尔经济学奖得主卢卡斯认为：就长期而言，货币和物价的联系是牢不可破的。高房价对二十世纪九十年代以来的通货膨胀起着推波助澜的作用，而银行信贷又是推动我国房价迅速上涨的根本原因。

     由于政府各级财政收入严重依赖于对房地产的土地买卖差价和税收，另一方面，房地产价格下降将导致银行坏账，而银行坏账将引发金融危机。所以，高房价不只是一个经济问题，而是一个政治问题，政府并不会对房地产价格动真格的，十多年来的宏观调控，房地产价格不但没有下降过，反而扶摇直上。总之，最希望房价上涨的是政府,在房地产市场博弈中的最大赢家也是政府!

(一)没有任何一个国家是依靠房地产业的发展使自己成为经济强国的。我们知道，房地产行业是基础产业，资金和土地等稀缺资源过分地向房地产业业集中无助于我国产业核心竞争力的培育和发展，这对于急需要改变增长方式、促进产业升级的中国经济来说是非常有害的。房地产市场非理性繁荣将会给一个国家的经济体系带来众多风险，包括经济结构不平衡、资源配置长期的无效率、贫富差距进一步扩大和金融风险，等等。而且，发生在这种情形下的房地产繁荣，它的作用就像鸦片或烈性饮料的刺激作用一样，只能引起一时的兴奋，但后果则是终生萎靡不振。

(二)生产财富的能力比财富本身更为重要。国家财富并不在于拥有交换价值，而在于拥有生产能力，这好比一个渔夫的财富的多少不在于他拥有多少鱼，而在于使他能够不断地捕鱼以满足自己需要的能力和手段。卢卡斯（1993年）指出，经济增长的主要动力来自人力资本（知识）的积累，而造成不同国家生活水平差距的主要原因是人力资本的差别。要使繁荣真正给个人和国家带来好处，那么这种繁荣必须是持续性的，就要改变重物轻人、只看产值不见福利的思想，一味地追求GDP的增长而设计的政策往往会产生事与愿违的后果。但是，人们很难下定决心牺牲眼前的利益去追求那遥远的希望。

(三)扰乱价格的资源配置功能, 破坏国民经济的内在稳定性。房地产价格本身并没有纳入物价指数之内，而过高的房地产价格带动房地产业价值链上各个环节产品价格的提高,这会扰乱价格的资源配置功能,房地产业过热使得各种资源迅速向该行业及其关联产业集聚，破坏国民经济的内在稳定性，给国民经济带来风险甚至诱发经济危机。

(四)高房价所造成的收入再分配常常是富人受益，穷人受损，这种收益与成本的不对称会影响社会公正和稳定，甚至会影响改革的进程。

(五)为了消灭“土地财政”，就要改革财税体制，要么扩大地方政府筹资权限，要么中央向地方让度一部分财税资源。

(六)我国中央银行应拥有货币政策工具的独立性，同时，货币政策的目标应修改为“保持物价稳定”。